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住宅の資産価値がゼロになるかもしれない危険?

赤い屋根に白い壁、明るい日差しが降り注ぐ緑の芝生で笑い合ったりくつろぐ家族というように、昔から一戸建て住宅は多くの方が憧れている住まいの代表だといっても決して過言ではありません。ところがその憧れの一戸建て住宅は購入した瞬間から、実はマンションよりも大幅に資産価値が下落するものであるということをご存知の方は少ないのではないでしょうか。

一戸建て住宅を大きく分類すると注文建築と建売住宅の二種類に分けられますが、注文建築が建主の希望を100パーセントに近く実現するのと反対に、建売住宅は売り主となるハウスメーカーなどが既成品として作り出す建物が建築されています。そのため前者はオリジナルとなる部分の占める割り合いが多い分だけ建坪あたりの単価が高くなり、後者は既成品として同じような建物を何棟も何棟も出来るだけ多く建てることによってコストも大きくダウンさせることが可能となるのです。

さてこの国でマイホームを欲しがる方の特性として一般的に言えることは、新築の物件を好むということではないでしょうか。そのような方々の想いとしては新しくてまだ誰も住んだことがない住宅に自分たち家族が初めて住むことによって、新築住宅での住まいの歴史を作り上げることが出来る楽しさを求める場合があります。また別の理由としてはただ単に新しい住宅であれば設備も清潔で新しく、住み始めから気持ちよく住居設備などが使えるからといった事情もあるかも知れません。ともかくさまざまな事情や理由によって新築物件を求める方は決して少ないものとはいえず、多くは駅や職場などからマイホームが遠くなる不便さに目をつぶっても新築が良いと考えるわけなのです。

ところが新しいものは必然的に高額であることが当たり前であり、特に建売重宅の新築物件である場合にはいくら交渉したところで値引きをされることがありません。売る方も提示している価格で買い手が付くことを最初に考えているために、たとえば家電品などのように他の店が値引きをするからうちも値引き交渉を受け入れるという発想がないのです。つまり売り手が提示している価格で購入する買い手が見つかるまで強気である程度の期間は待っていても、企業として損をしないだけの価格が決められており、値引きは住宅市場での値崩れを引き起こしかねないなどのため敬遠しているのでしょう。もちろん中古物件であればたとえ住宅事情のさまざまな事情があったとしても、値引きを受け入れることは日常茶飯事です。その上その値引きは高額な物件の取引だけに、100万単位での値引きであることも一般的なことなのです。
資産価値
このように住宅と言っても新築であるか中古であるか、また建売住宅であるか注文住宅であるかなどそれぞれで同じような間取りや広さであっても価格は大きく変わってくるものです。そして買い手である消費者の多くは、自分たちの家族のためと考えて目一杯住宅ローンを借り入れて出来るだけ理想に近い物件を手に入れようと画策するのが通常です。そしてこの点にこそ今回の住宅の資産価値がゼロになるかも知れないという危険性が潜んでいるのだといってもピンと来ない方もいるかもしれませんが、正にここにその危険性が存在しているといっても大袈裟な表現ではありません。

その理由はというと、まず一戸建て住宅の場合には購入時に土地と住宅を一緒に購入する、または土地を購入してからそこへ住宅を建築しますが、そのような時に土地と建物の購入時の価値のどちらに重きを置くかよく考え尽くす方は少ないのです。ところがもしも土地の価値が下がることがないと仮定した場合でも、上モノである住宅は建築が終わった時点から既に劣化が始まっていると考えられるため価値が年々下がっていきます。価値が下がればその分税金も安くなりますからそれは有り難いところなのですが、自分が目一杯借り入れた住宅ローンのことを考えれば実は有り難いことではありません。もしも何らかの事情で急に購入した住宅を売らなければならなくなった時、上モノの価値はどんどん下落しているのですから売れたとしても住宅ローンを返済するだけのお金が手元に残らないことが普通のことだからです。一戸建て住宅の木造建築の場合には22年で資産価値がゼロ査定になると決められているのですが、この時期に住宅ローンの返済がすべて終わっているのであればまだしも、そうでなかった場合にはまた長期にわたって返済しなければならない住宅ローンの問題が足かせとなって持ち主の自由を奪うことになります。もちろん住宅を現金のみで即買いしたのであれば、多少購入価格と販売価格に差があっても大きな問題にはならないと考えられますがそのような方は多くありません。しかも一戸建て住宅の資産価値がゼロになるかも知れない危険性は、この住宅ローンにかかわる内容だけがすべての話だということではありません。

先程一戸建て住宅の土地の部分の価値が下がらないものと仮定して話を進めましたが、実際は土地の部分の価値も購入したときより上がることは少なく、バブル期であれば別ですが通常は下がると考えたほうが正しいのです。その理由の大部分は最初に示したところである、多くの方が遠い場所でも良いから新しい物件を求めることに起因します。駅や勤務先等から遠い場所にある土地は、そこを購入した方にとっては価値のあるものであっても中古住宅として購入を検討している方にとってはあまり価値があるとはいえません。中古住宅を購入しようと考えている方は、建物に価値を見出すことは少なくてむしろ生活するのに便利な場所にある物件を求めます。交通アクセスの良い場所や買い物に便利なところ、通勤や通学に時間がかからないといったさまざまな条件に合致する住まいを求めることが多いのです。そのため交通の便が悪い遠い場所などが敬遠されることはもちろん、買い手がつかなければ売ることもできずこれでは住宅に資産価値があるとはいえないのではないでしょうか。そこで住宅の購入を検討する場合には、ただ単に憧れを形にするのではなく万一の場合でも買い手が簡単に見つかるような物件を選ぶことなのです。
省エネリフォームは節約目的だけではない
地球温暖化の影響もあってか列島の殆どの地域が夏の耐え難いほどの暑さに覆われたり、冬の厳しい寒さに襲われたりしている昨今、できれば住まいにいる時だけでも快適に過ごしたいと考えるのではないでしょうか。国を挙げての省エネ推奨によって減税制度を利用しての省エネリフォームも一般的となり、多くの方が利用してその快適さを実感しているところだと考えられます。ところで省エネリフォームは電気や水などの節約になるものですし無駄遣いをしないで節約することは一方においては美徳であるとも思われますが、決して節約だけが目的となっているものではなく、場合によっては重宅の資産価値を限りなくゼロもしくはマイナスにしかねないこととも考えられます。

それというのも住宅に減税制度を利用して省エネリフォームを施すことは当面の住みやすさに繋がるのことは確かなのですが、他方ではそれによってますます借金を背負い込んでいる場合が少なくないのです。もちろん省エネリフォームによって住宅の価値を高めて節約をすすめているのだからお財布にも優しいと考えている方は多いと思いますが、本当にそれだけだといえるのでしょうか。手持ちの現金や預金がある場合はともかく、住宅ローンを借り入れている銀行などからそれに重ねてリフォームローンも借り入れることになれば借金は増えるのです。つまり増えた借金によって更に住宅の資産価値を下落させているとか、下落させそうになっている状況だと思われるのです。

もし断熱サッシやその他の省エネ住宅設備などを使って省エネリフォームをすれば節約になって、その分毎日の生活で使う金額が減るからそれをリフォームローンの返済に回すと考えての行動だとしたらそれは余りにも考えが甘いといわざるをえません。確かに断熱サッシを使うことで今までよりは暑さを防いだり寒さを防いだりする効果は得られますが、だからといって冷房費や暖房費が格段に減らせると考えることには無理があります。確かに企業の宣伝文句としては今までの何割かの省エネになるといった数値を提示して消費者の省エネリフォームへの意欲を促すものですが、その数値が嘘や捏造だとはいわないまでも極端に理想的な環境や状況で作り出された数値だといっても過言ではない場合が多いからです。実際の自然環境では人間が考える以上のさまざまな変化や変動が起こることが一般的であり、人には予想できない事象が突然の現象となって現れるのが気象状況だともいえるのです。つまりそのような環境の変化にすべて対応できる省エネリフォームはこの世には未だ存在しているはずもなく、まして資産価値を高めようとしておこなった省エネに特化したリフォームによって持ち主が首を絞められることは決してないとはいい切ることは不可能です。このようにせっかく手に入れた一戸建て住宅などのマイホームに付加価値を付けて、将来にわたって資産価値を保ったり高めたりしようとすることはたとえそれが専門家であっても難しいことなのです。
省エネリフォームの意味
省エネリフォーム自体を行うことが、すべてまったくの無意味であるといっているのではありません。資産価値を高めたり付加価値を求めたりすることは無理であっても、住まいに住む人が少しでも快適な生活をおくるために改善することを目的としているのであれば十分だと考えられる部分もあるからです。たとえば断熱材などがほとんど入っていないような住宅の壁や一般サッシであれば、どんなにエアコンで冷暖房をきかせようとしても外の影響を受けやすいので効果がありません。ところが省エネリフォームで断熱材を壁の間にたっぷりと詰め込んだり断熱サッシに取り替えたりすれば、外界からの影響が室内に届く範囲も狭められるからです。そうなれば省エネリフォームに掛かったコストなどの経済的な面を考えなければ、今までよりずっと快適な住宅となったマイホームで家族とともに暮らすことかできるのです。結局どこに着目して省エネリフォームを現在の住まいである住宅に施すかどうかを決断することが、省エネリフォームは節約目的だかえではないという命題の正解になるのではないでしょうか。

こうやって一生に一度の大きな買い物といわれる憧れであったマイホームを手に入れた方が、そこを終の棲家と考えて購入するのであれば決して一戸建て住宅の資産価値を否定するものではありません。むしろ固定資産税等の税金を毎年支払ったり、住宅の外観に塗装メンテナンスを施す費用を捻出したり、その他いろいろと必要になる住宅の費用を負担しても価値があると考えられるのです。自分の好きなように変化させることができる住まいは持ち家以外には考えられませんし、一戸建て住宅であれば上下階の住人がたてる物音なども気になることがありません。隣近所との付き合いに関しても深入りをしないで表面的な付き合いをしていれば揉めることもほとんどないでしょうから、働いたり外出して疲れた体を十分に休めることが可能です。このように肯定的に自分の住居を見ることができれば、他者による資産価値の有無を気にしたりすることもないのです。

これまで憧れであった夢の一戸建て住宅などの資産価値についてを住宅ローンの借り入れがあるためにとか、その後の高額借り入れローンの返済を続ける物件として考えた場合とか、省エネリフォームで節約して生活費を削ることを目的とするなど考えてみました。確かにそういった面からだけ見てみれば、一般の方がこれから購入したり既に購入しているような住宅には資産価値がないように感じられるのかも知れません。ですが、これは住宅を実際に持ち家として購入し、そこに住んでいる方がどのように住まいを利用しているかによっても違って見えるものなのです。そのように結論付けるのであれば持ち家を資産価値がゼロになる危険な賭けのようには捉えることなく、家族とともに快適に過ごせる世界で唯一の場所であると考えてみる必要があります。持ち家である自分の住宅の資産価値がゼロであるのかそうでないのかは、実は自分の心の持ちようによって変わるものだといっても大きな間違いではないといえるのではないでしょうか。
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