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本物の賃貸住宅を造る。戸建賃貸投資の幕開け

報道されている賃貸とは何か?
賃貸と言うと、集合住宅をイメージする人がほとんどですが、賃貸には戸建て住宅もあります。ただ便利な場所にある戸建賃貸住宅の絶対数が少ないため、あまり市場に出回らなかったと言えます。つまり、便利な場所にある戸建賃貸住宅には空きがあまり出ず、出たとしてもすぐ埋まってしまうということです。そうであるなら不動産投資では、戸建賃貸経営を考えるべきとも言えそうです。

現在は空き家問題が社会的にクローズアップされるようになっています。それは、過疎地もしくは郊外にある古い戸建て住宅に起きている現象です。今後人口減少が進むにつれ、コンパクトシティ化がますます推奨されていくでしょうから、過疎地や郊外であれば、集合住宅でも戸建住宅でも余ることに変わりはないでしょう。注目すべきは、需要が見込める場所に建ったはずの集合住宅に空きが増えているということです。同じ場所の戸建て住宅なら、需要がある場合もあるでしょう。

日本では超高層の集合住宅や大規模団地は人気がありますが、ヨーロッパではそうでもありません。集合住宅は好まれず、選択の余地があるなら少々郊外であっても戸建て住宅を選びます。一般的に高層の集合住宅や大規模集合住宅は、敬遠されます。日本ではマンションという響きが好印象をもたらすことが多く、集合住宅を敬遠する風潮はまだそれほどありませんが、やがてはヨーロッパのように、戸建て住宅にこそ価値が置かれるようになるでしょう。

しかし、戸建て住宅を持ち続けるにはリスクがあります。日本は人口が減少し始めており、また、地震の活動期に入っています。それでも集合住宅には住みたくないという人はいますから、戸建賃貸住宅は引っ張りだことなる可能性が高いです。
一戸建住宅の優位性について
戸建賃貸住宅はこれまでは、何らかの事情で自宅を何年か空ける際に、人に貸すというケースが目立ちました。いったん人に貸したら、借家人の権利は大きいですから、そう簡単に明け渡してもらうことはできません。人に貸さずにただ空けておくという例も多かったでしょうし、親戚知人にしか貸さないということにもなったでしょう。そのため、市場にはなかなか出回らなかったという面もありそうです。

集合住宅に住むのを好まず、一戸建に住みたいという人はたくさんいます。そうした人々は、一戸建ての持ち家が買えるようになるまで集合住宅で我慢するというのが一般的でした。便利な場所の戸建て住宅に住みたかったら、買うしかないという現状があります。日本人は持ち家志向が強いとも言われますが、その中には持ち家というより戸建て住宅に住みたいという人もかなりいそうです。そうした人々は、賃貸で戸建て住宅に住めるなら、それに越したことはないと考えているはずです。

賃貸住宅を建てるのが、都市部への通勤圏内になんとか入りそうな場所なら、集合住宅ではなく戸建て住宅にしたほうが将来性はありそうです。今後は人口減少が更に進み、賃貸の優位性がますます認識されていくでしょう。持ち家を持ったら、最後にそれをどう手放すかを考えなくてはならない世の中になります。買い手がいないからです。固定資産税を支払いながら、使い道のない不動産をかかえ続けるというリスクにさらされることになります。住宅不足が延々続いていたこれまでの常識は通用しなくなります。

それに気づく人々が増えてきたら、不動産を購入するのはほぼ賃貸経営者に限られていくでしょう。持ち家を買わなくなった人々は、戸建て賃貸住宅に向かう可能性が高いです。
本物の賃貸住宅を造る
 日本では建物のスクラップアンドビルドが盛んにおこなわれてきました。新築で戸建て住宅を得た持ち主が、自分の代のうちに建て直しをするというのは何ら珍しくありません。木造住宅の法定耐用年数は、わずか22年です。ただ、今後もスクラップアンドビルドを続けるわけにはいかないでしょう。処分場がひっ迫しています。地震の活動期に入ったということもあり、耐震性のある頑丈な建物をつくり、長く使っていくという方向に向かいそうです。

不動産投資では戸建賃貸がお勧めですが、粗悪とされた賃貸住宅品質を向上させ、長く使えるものを建てれば、わずかな年数で建て替えしなければならなくなるということもなくなるでしょう。今後は確かに人口減少は進みますが、コンパクトシティの中に入りそうな、需要の多い場所の面積が増えるわけではありませんから、そうした場所を確保していて戸建賃貸住宅で不動産投資をするなら、空き家になる心配はほぼなさそうです。コンパクトシティ化すれば、ますます人が集まってくるからです。

百年近く持ちそうな建物をつくっておけば、子孫にも資産として残せます。場所が良ければ、現在空き家問題で言われているように、負の資産になることはないでしょう。建て替えの必要がないならなおさらです。賃貸派が圧倒的多数を占めるようにもなっているでしょうから、その中で戸建賃貸は大人気となっているはずです。大規模集合住宅がほぼ軒並みスラム化しているヨーロッパの現状が、それを物語っています。集合住宅には水漏れや騒音問題がつきまといますから、本来良好な住環境とは言い難いものです。

今後の不動産投資は、長く使える良質な戸建賃貸住宅を便利な場所に建てるということに限ったほうが良さそうです。
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