洋館家メディア情報

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賃貸経営を成功するためには

事業を営むのに適した土地を決める
 まず、入居者が集めやすい土地でなければいけません。そうなると周辺に何があるのかということが大事になってきます。例えば大きな会社や大学があれば、そこに通勤・通学をする人たちが住むところを探しますから、需要が高くなります。他には、商業施設や病院などがあって生活に便利なところであれば、そこから電車やバスで通勤・通学をしようとするので、やはりそれなりの需要が見込めます。

ただし、需要があるからと言って、学生向けのアパートなどに特化してしまうとリスクが有ることも考慮したほうがいいです。大学に通うのは基本的に4年間だけです。卒業をしてしまうと部屋は空き室になります。もちろん、新入生が来ますからすぐに部屋が埋まる可能性は高いですが、もし周囲には同じように学生向けの物件が数多くあるならば競争に勝たなければ入居者は途絶えてしまいます。競争に勝つためには、賃料を下げる、など他の賃貸物件との差別化が必要になります。いうまでもなく賃料を下げれば、それだけ収入が減って賃貸経営をする意味が薄れてしまうかもしれません。
三流の立地は早めに売却する
 早めに見切りをつけて売却しなければ、地価が下がりすぎて売っても損だし、そもそも買い手なんて出てこないかもしれません。では、売れ残ることがないようにするためには、どうすればよいのかというと、賃貸経営をしていても素人が考えても、余り良い知恵などは出てきません。ここは、不動産仲介業者に頼るのが一番です。そうすれば三流の土地でも買主を見つけてくれますし、賃貸物件をその後に引き継ぐにしても、建物を壊して更地にするにしても現在いる入居者との面倒な交渉が必要になります。
賃貸経営の成功方程式とは
 賃貸経営を成功に導く秘訣は、効果的な空き室対策をすることです。そしてそのためには、賃料を変更するといった募集条件を変えて効果が出てくる土地が必要になります。一流の土地であれば、そういった工夫に結果が繋がりますが、三流の土地は何をしても空き室リスクがつきまとうのでそこで賃貸経営をすることは無駄です。

世の中には努力をすれば結果につながると考える人がいますが、それは高度経済成長期の論理をバブル崩壊後の現在に持ち出すのと同じです。それが通用する場合もあれば通用しない場合もあるのです。三流の土地は現在も将来も、いくら努力をしても収益をもたらす土地になる見込みはほとんど無いです。

ですからそういう土地には手を出さない、購入してしまったら早めに売却してしまうというのがシンプルではありますが、揺るがし難い成功方程式です。

もちろん一流の土地で空室対策をするにしても、ろくに原因を調べもせず賃料を下げればいいだろう、リフォームをして綺麗にすればいい、と出鱈目にやるのはいけません。それでは、一流の土地でも三流の土地でも賃貸経営をしても失敗するだけです。原因というのは一つのことだけには限らず、いろいろな要素が複雑に絡み合っていることがあります。賃料や敷金・礼金など費用のことが問題になっていたり、少子化や周辺にある施設の閉鎖、ライバルになる賃貸物件が近くにできた問ことがよくある話です。

そういった原因を調査して、有効な空室対策を考えていくことができれば、長期的に成功する道が見えてきます。やはり、それを考えるのは多くの経験とノウハウを持っている賃貸経営のプロ、コンサルタント会社に相談をするといい結果に繋がります。
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